1931년 4월30일 저녁 해질 무렵, 전 세계의 눈은 뉴욕 맨해튼 34번가로 집중됐다. 엠파이어스테이트(Empire State) 빌딩의 준공식이 거행되는 순간이었다. 6400여 개의 창에 일제히 환하게 불이 켜지면서 세계 최고층 빌딩의 탄생을 알렸다. 하지만 그 실상은 엠파이어스테이트가 아닌 엠프티스테이트(Empty State) 빌딩이라 불릴 만큼 채워지지 않은 속 빈 강정에 불과했다.

사전에 임대된 테난트(tenant)가 없는 상황과 위치상의 열세 그리고 대공황 기간 동안의 지독히도 열악했던 오피스 시장이라는 근본적인 상황에 대응하기 위해 이 빌딩 개발업자들이 고안했던 모든 복잡다단한 계획과 마케팅 전략들조차도 사실은 아무런 소용이 없었던 것이다. 1930년대 이 빌딩은 거의 텅 비어있었으며, 사람들 사이에서 ‘The Empty State Building’이라 불리었다.

그 후 엠파이어스테이트 빌딩을 능가하는 세계의 마천루는 계속해서 생겨났지만 여전히 사람들의 뇌리 속에 이곳은 높은 빌딩의 대명사이며, 미국을 상징하기까지 했다. 속빈 강정으로 채워지지 않았던 그 빌딩이 어떻게 아찔한 높이 하나로 100년 가까운 세월 속에서 꾸준히 세계 최고 마천루의 이미지를 가질 수 있었던 것일까?

이 빌딩의 성공과정은 바로 부동산 자산관리의 힘을 보여주는 대표적인 사례다. ‘부동산 자산관리’란 부동산(일반적으로 상업용 건물을 의미함) 소유주를 대표해 건물의 물리적인 측면(시설운영 및 관리)과 가치적인 측면(운영수익률, 평가금액 등)에 대한 총괄적인 운영과 책임을 갖는 것이다.

국내의 일반적인 부동산 자산관리의 개념은 초기 상업용 건물에 국한됐으며 이는 1997년 외환위기 이후 시작된 해외 부동산 투자자본의 국내 진출에 기인한다. 외국 투자자본의 국내 유입은 기업의 유동화를 위한 사옥 매각 등에서부터 시작됐으며 현재까지도 해외 투자자의 국내 투자 주류를 이루고 있다. 현재는 쇼핑몰, 거주형 부동산 등까지 그 투자 영역이 확대되고 있으며 국내의 전문 부동산 자산관리 서비스의 시초는 이러한 해외 투자자들을 대상으로 시작되었다.

엠파이어스테이트 빌딩은 이미 80여 년 전 건물의 완성과 동시에 비어 있는 오피스와 수익의 상관관계를 재기 시작했으며 주먹구구식 수익 창출이 아닌 체계적인 관리의 필요성을 느끼게 된 것이다. 그리하여 그 과정에서 생겨난 부동산 자산관리의 개념과 더불어 1940년대 미국의 완전고용과 번영의 시기가 다시금 도래함에 따라 이 빌딩의 각 층들은 차차 임차인들로 채워지게 되었고 현재까지 상업용 부동산 개발 사례의 심벌로 굳건하게 자리 잡게 된 것이다.

이처럼 부동산 자산관리의 힘은 부동산의 가치가 단순히 지역과 위치로만 평가받는 것이 아니라 그 부동산의 현재 기회가치-예, 우량 임차인의 구성 등-에 기반을 둔 미래가치가 반영되는 것임을 입증한다. 즉, 자산관리자의 존재는 이러한 부가가치 창출의 역할이라 할 수 있다.

지금까지의 부동산 자산관리 서비스는 자산관리 담당자 중심의 Labor Intensive한 운영이 주를 이루고 있으나 시장 경쟁 구도의 심화와 운영의 효율성 측면을 고려한 각종 자산관리 시스템의 역할이 점점 커져가고 있다.

부동산 자산관리는 말 그대로 관리자라는 의미를 내포하고 있음과 동시에 서비스 제공자(Service Provider)로서의 역할로 변화하고 있으며, 이에 따른 임차인 고객에 대한 밀착 관리와 만족도 증대가 바로 재계약 유지로 이어지고 이는 바로 안정적인 수입 흐름과 연계됨은 더 이상의 부연 설명이 필요 없는 명확한 현상이다. 지금까지의 건물관리 개념이 건물소유주 위주의 ‘관리’였다면 현재 자산관리의 주요 핵심은 ‘서비스’의 창출이고 다양한 서비스의 적용과 운영이 근래 자산관리의 핵심 역량이다.

또한 근래에는 전 세계적인 고유가 시대에 맞춰 에너지 절감, 친환경 그린 빌딩 등의 개념이 건물 운영에 주요 이슈로 부각되고 있으며, 국내 자산관리 시장에도 단순히 사무실 면적을 제공하는 개념에서 환경과 서비스의 개념을 추가하여 거주하고 싶은 건물로의 진화를 준비하고 있다. 그러므로 지금은 부동산 자산관리 서비스로 건물에 자신만의 색을 입히고, 고유의 캐릭터를 만들어가는 시대가 온 것이다.

부동산 자산관리 10계명

1. 꾸준해라  자산관리는 절대 하루에 끝나지 않으므로, 지속적이고 꾸준한 관리가 필요하다.
2. 한결 같아라 한 번으로 끝나는 큰 성과보다는 꾸준하고 성실한 관리가 필요하다.
3. 대비하라 Risk Management를 하자. 아무리 훌륭한 자산관리도 한 번의 사고에 무너진다.
4. 멀리보라 당해보다는 5년 후 그리고 10년 후를 내다보는 관리가 필요하다.
5. 감동시켜라 End User를 생각하고 그들을 감동시키기 위해 항상 생각하고 노력해야 한다.
6. 소통하라 고객(임차인, 건물주, 방문객)과 협력자들(경비, 주차, 미화 인력)과 자주 만나고, 대화하고 그들의 입장을 이해하며 그들 각각의 입장을 조율하도록 노력해야 한다.
7. 창조하라 기존의 것에 집착하지 말고 고객을 만족시킬 수 있는 새로운 것을 만들고 움직여야 한다. 공연, 이벤트 등을 통해 재미 창출.
8. 아껴라 환경을 생각하고, 에너지 절감을 위해 노력한다. 더불어 비용절감 효과도 이끌어낸다.
9. 신속하라 고객의 소리에 신속하고 정확하게 반응해야 한다.
10. 色을 가져라 시류에 발맞춘 친환경 그린 빌딩, 에너지 절감 빌딩 등 그 건물만이 가진 고유한 색깔을 끊임없는 관리·개발로 이끌어 내야 한다.


/ 이코노미플러스
  김상균 Savills-KAA 자산관리본부 상무