이랑옥션 박동진의 부동산 이야기 05
부동산 투자에서 성공하려면 좋은 부동산을 저렴하게 사는 것도 중요하고, 적당한 시간이 흐른 뒤에 잘 팔아서 최대한 수익을 챙기는 것 역시 중요하다. 하지만 요즘 같은 부동산 불황기 때에는 사는 것도 파는 것도 불안해 망설이게 되는 게 사실이다. 위기를 기회로 만들어 좋은 부동산을 얻거나 의외로 좋은 가격에 팔 수 있는 방법도 있으니 부동산 시장에 늘 촉각을 곤두세우고 있어야 한다. 꼼꼼하되 발 빠르게 움직여야 하는 것이다.
사례1 부동산 싸게 잘 잡는 방법
결혼 후 내 집 마련의 계획을 세운 지 몇 년이 지났습니다. 대출도 받고 어느 정도 형편이 되어서 이리저리 알아보고 있긴 하지만 부동산 시장 침체가 장기화되고 있는 요즘 같은 상황에 집을 사야 할지 말아야 할지 고민입니다. 대출이자 부담이 커지고 있는 터라, 대출을 안고 샀다가 집값이 떨어져 낭패를 보면 어쩌나 걱정도 됩니다. 주위 사람들은 급매물을 적극적으로 노려보라고 하는데 급매물 중에서도 조금 더 싸게 구입하기 위해서는 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.
가장 먼저 정부의 부동산 대책에 민감해야 한다. 세제 개편안이 시행될 경우 그동안 세금 부담 때문에 매도하지 못했던 매물이 쏟아지게 되면 급매물 중에서도 더 싼 매물을 고를 수 있다. 또한 믿을 만한 부동산 중개업소와 친분을 쌓아두면 급매물을 잡는 데 큰 도움이 된다. 중개업소 사장들은 급매물을 공동 거래망에 올리기보다 단골 고객에게만 은밀히 소개하는 경우가 많기 때문이다. 매도자가 집을 파는 이유를 정확히 아는 것도 도움이 된다. 다주택 보유자이거나 매도자가 이미 이사할 집을 새로 계약했을 경우에는 협상력이 더욱 높아질 수 있다. 그런 이유라면 매도자는 상당히 급한 상황이기 때문에 매도자가 제시한 금액보다 더 싸게 제시해도 계약이 성사 가능하다는 것이다. 발품을 많이 파는 만큼 더 싸게 구입할 수 있다. 집 안을 볼 때 구석구석 돌아다니면서 꼼꼼히 살펴 집의 약점을 기록해두는 버릇을 기르는 것이 좋다. 그래서 향후 계약을 할 때 약점을 제시하면서 그만큼 가격을 깎아줄 수 있도록 유도하는 것이다.
사례2 부동산 좋은 가격에 파는 방법
갖고 있는 부동산 가격이 그동안 너무 떨어져서 지금 매도를 한다고 해도 큰 손해를 볼 것 같아 이러지도 저러지도 못하고 있습니다. 게다가 다주택 보유자인지라 세금 부담으로 매도를 하긴 해야 하는데 어떤 것을 먼저 팔아야 세금을 최대한 줄이면서 수익률을 높일 수 있는지, 또 어떻게 하면 최대한 제값을 받고 팔 수 있는지 궁금합니다.
좋은 가격에 부동산을 팔기 위해서는 가장 먼저 매도할 부동산의 몸값을 키우는 것이 좋다. 만약 처분하려는 물건이 아파트나 주택이라면 일단 수리를 해서 파는 것을 고려해보자. 집이 깨끗하다면 옆집과 비교하면서 흥정하기 쉽기 때문이다. 매도자들도 부동산 정책에 대해 민감해져야 한다. 다주택 보유자라면 매매 차익이 더 적고 앞으로 호재가 없어 가격 상승이 어려운 부동산부터 매도하는 것이 좋다. 양도세 완화책에도 불구하고 앞으로는 금리부담이 가중될 것으로 예상되고 시장이 실수요자 중심으로 재편되기 때문에 여러 주택보다는 똘똘한 하나를 가지고 있는 것이 안전하다. 그리고 가능하다면 다주택자들은 양도보다는 증여하는 것도 좋은 방법이다.
급매물 잘 잡는 5가지 방법
계속되는 금융 불안과 고금리 등으로 부동산 침체가 장기화되고 있다. 하지만 불황기도 오히려 기회로 잡아 미래가치가 있는 초급급 매물이 나올 때 매입해서 향후 시세 차익을 기대할 수 있다. 그러나 급매물이라 해서 무턱대고 매입했다가 오히려 가격이 떨어져 낭패 보는 일도 많다. 급매물을 잘 잡는 방법에 대해서 알아보자.
1 급매물인지 다시 확인
실거래가 확인 원하는 지역의 아파트 실거래가를 반드시 확인해야 한다. 국토해양부 홈페이지에 들어가면 2개월 전까지는 실거래 가격을 확인할 수 있다. 지난 2개월 동안의 실거래 가격을 확인하고 시세보다 20% 이상 저렴한지를 반드시 확인해야 한다. 시세 상승 기대치가 있는 부동산을 찾는 것도 중요하므로 주변에 재개발 및 뉴타운, 교통 호재 등이 있는지 살핀다.
2 미래가치가 있는 여러 지역에 그물을 쳐라
미래가치가 있는 곳에는 급급매물을 노리는 사람이 많다. 그러므로 원하는 지역이나 단지 대상을 한두 곳으로 한정하기보다는 여러 곳으로 넓히는 것이 좋다. 믿을 만한 중개업자와 친분을 쌓아놓는 것도 중요하다. 우량 급매물 등 좋은 정보가 나오면 먼저 연락을 받을 수 있다.
3 급매물 원인을 파악하라
매도자가 집을 파는 이유와 매물이 중개업소에 언제 나온 것인지 확인하는 것도 도움이 된다. 매도자의 상황에 따라 매물 가격을 깎을 수 있으며, 또한 나온 지 오래된 매물일수록 매도자는 심리적으로 촉박해지기 때문에 깎는 데 도움이 된다.
4 역세권 아파트는 환금성이 뛰어나다
역세권에 위치한 아파트는 그렇지 못한 아파트들보다 가격에서 강세를 보이고 프리미엄도 높게 형성된다. 같은 동(洞) 안에서도 역세권 여부에 따라 단지 간 차별화 현상도 크고 역세권 중에서도 더블 역세권으로 불리는 환승역세권 아파트가 가격 상승 폭이 두 배로 높다.
5 같은 단지 내에서도 조망권에 따라 값은 억대 차이
강과 단지 사이에 다른 건물이 들어설 수 없어 조망권을 독점할 수 있는 ‘영구 조망권’이 확보되면 그 가치는 더욱 높아진다. 조망 아파트들은 전망과 쾌적한 환경 때문에 비슷한 인지도의 인근 다른 아파트보다 훨씬 비싸게 거래되는 경우가 많다.
박동진은…
이외에 청암도예 대표, 한양건설 법무팀장, 삼일한성감정평가학원 전임교수, 한국환경기술진흥원 정책자금 환수자문위원도 겸하고 있다.
/ 여성조선
사진 조선일보 DB
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