수익형 부동산의 경우, 수익금 거두지 못하는 투자자가 발생할 우려

  • 조선닷컴 콘텐츠기획팀

    입력 : 2018.06.12 10:06

    “법적 소송 통한 권리구제 필요”

    법률사무소 다옴 김연기변호사 /사진제공: 법률사무소 다옴
    최근 사상 초유의 1%대 기준금리로 은행 금리보다 높은 수익률을 거둘 수 있는 수익형 부동산에 관심이 쏠리고 있다. 수익형 부동산은 오피스텔, 도시형 생활주택, 호텔, 생활형 숙박시설 등이 있는데, 그 중 호텔의 인기가 뜨겁다. 중국인 관광객 수요가 많은 제주 등지를 비롯해 서울권까지 우후죽순처럼 쏟아지고 있는 호텔은 호텔 객실을 쪼개 투자자에게 분양하는 것으로 비교적 적은 투자금으로 높은 임대수익을 꾀할 수 있어 투자자들의 사랑을 받고 있다.
     
    이러한 호텔 분양은 건물을 개발할 때부터 시행사가 일반 투자자를 모집해 객실을 분양한다. 최초 1년 이상, 길게는 10년간 일정한 수익을 확정 약속하고, 그 이후에는 호텔 운영에 따라 수익을 배분하는 방식을 채용하고 있다. 그러나 높은 수익률을 내세워 투자자를 모집하는 호텔 분양의 경우 그 이면을 잘 따져봐야 한다.
     
    수익금 못 받아도 하소연할 수 없는 투자자
    분양가의 절반 이상을 대출받아 호텔 객실을 분양받은 A씨는 계약 당시 1년간 무조건 분양가의 7%의 수익을, 그 이후로는 최소 2%의 수익을 보장하겠다고 약속받았다. 그러나 시행사는 분양대금의 잔금을 받은 이후 말을 바꾸며 나 몰라라 하고 있는 실정이다.
     
    호텔은 이미 준공을 끝냈지만 운영 적자 때문에 수익금을 한 푼도 못 준다는 호텔 운영사의 태도에 A씨는 결국 분양을 위해 대출받은 대금의 이자도 못 내는 처지에 놓였다. 이런 경우 호텔의 운영이 어떻게 되는지 알 방도가 없는 수분양자는 매출을 확인할 수도, 어디 하소연할 길도 없어 발만 동동 구를 수밖에 없는 것이다.
     
    김연기 수원부동산변호사(법률사무소 다옴)는 “수익형 부동산의 일종인 호텔을 분양받은 수분양자는 투자만 하면 관리를 해주겠다는 운영사의 말만 믿고 호텔의 상황이 어떻게 되고 있는지, 매출의 정도는 어떻게 되는지 모른 채 방치하게 된다.”며 “그러나 조금만 관심을 기울여보면 운영사라고 말하던 곳이 실제로는 시행사의 자회사였거나, 1-2년의 호텔 운영 후 손을 떼다시피 해 호텔의 가치를 급락시키는 경우가 많아 주의해야 한다.”고 설명했다.
     
    정부 통계에 따르면 이러한 호텔 분양 후 운영과 관련한 영업 신고 건수는 약 120건으로, 실제는 그보다 훨씬 많을 것으로 예상된다. 특히 시행사가 운영사를 지정해주지 않아 호텔의 관리가 안 되거나, 운영사가 지정되어도 관리를 하지 않아 수익을 조금도 거두지 못하는 경우가 태반이다.
     
    이처럼 호텔을 포함한 수익형 부동산의 경우 여러 곳에서 문제점이 발생하고 있지만, 개인의 투자활동에 대한 책임은 본인에게 있는 수분양자는 그 어떤 불이익에도 속수무책으로 당하는 입장인 것이다. 그러나 변호사의 조력을 통해서라면 꼬여버린 호텔 분양 사안에 대한 대응책을 찾을 수 있다는 희소식이다.
     
    김연기 수원부동산변호사(법률사무소 다옴)는 “오피스텔, 호텔 등 수익형 부동산들은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되는 집합건물인 경우가 대부분이다.”며 “특히 호텔 분양 후 운영이 문제되는 경우에는 수분양자는 집합건물법에 따른 관리단을 구성하여 그 관리에 나서고, 부실한 운영사를 상대로 하여 관리위탁계약 해지, 공유부분 인도 청구의 소 등을 제기하는 등의 법적 조치를 취할 수 있다.”고 설명했다.
     
    이어 김 변호사는 “특별한 사정이 없는 한 집합건물의 공용부분은 공유자 전원의 공유에 속하므로 공유자 사이에 공유물을 사용·수익할 구체적인 방법을 정하는 것은 공유물의 관리에 관한 사항으로서 관리단집회의 결의를 거쳐 그 관리방법을 정하게 되며, 보통의 경우 구분소유자의 과반수 및 의결권(면적비율)의 과반수로써 결정한다.”며 “운영사가 존재한다고 하더라도 그 부실이 있다면 관리단을 구성하여 그 퇴출을 요구하든지, 운영사가 들어오게 된 경위를 살펴, 구분소유자가 직접 그 퇴출을 요구할 수도 있으니 전문가와의 상담을 통해 그 내용을 살펴 구제방법을 논해야 한다"라고 설명했다.
     
     
    한편 법률사무소 다옴 김연기 변호사는 수원 지역에서 활발한 법률 활동을 펼치고 있는 법조인이다. 대한법률구조공단 변호사, 수원부동산변호사, 수원시 영통구 선거방송토론위원회 위원을 역임한 바 있으며 국가건축정책위원회 주최 건축·도시정책 포럼, 경기도청 집합건물관리 전문가 특강을 진행하며 사회에 법률 지식을 공유하고 있다.
     
    특히 수익형 부동산 계약해지, 관리 분쟁을 중심으로 해결하고 있는 김 변호사는 “고수익을 표방하며 투자자를 현혹시키는 일부 시행사로 인해 피해를 보는 경우가 있다. 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 계약 전 등기 방식을 면밀히 살펴보고, 갈등이 발생하였다면 관련 사건 해결에 풍부한 경험이 있는 변호사의 법적 조력을 받는 것이 중요하다.”고 조언했다.
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